今年对于我国来说是不同寻常的一年，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，我国有了第一部以法典命名的法律。与此同时与之一起施行的还有属于我们广西住宅小区业主的物业管理条例：《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称条例），条例的施行更好的保障了业主权益，规范了物业经营行为；明示了业主与物管纠纷投诉和举报渠道及各部门在物业管理的工作职责；解决了小区治理难、业主大会成立运行难、公共收益监管难、车位只卖不租等难题。那对于我们365bet体育_microsoft365版本_365英超小区业主又有了那些变化呢？

今年1月-2月，365bet体育_microsoft365版本_365英超政务网络服务中心共派遣政府热线1794条案件，其中419条为小区内管理问题，占比23.35%。反映最多的问题是物业纠纷问题、小区共有部分维护问题、物业管理乱收费等。针对以上问题，政务网络服务中心总结了一些经验和建议，同时向大家普及物业管理方面的法律法规。让各位小区业主在知法、守法的同时，还能够知法善用，保障自己在物业管理活动中的权利不被侵犯。

（一）齐心协力，共同解决物业纠纷

首先是物业纠纷问题，常见于业主与物业公司发生的矛盾纠纷，如不及时调解疏导，会导致矛盾纠纷升级造成更大的治安事件。对于物业纠纷，人们总是对物业公司颇有怨言，认为物业公司遇事不作为。此前365bet体育_microsoft365版本_365英超某小区业主反映，其小区内的物业公司杂草不修剪、垃圾清扫慢、对小区共有设施维护不到位，我中心收到该案件后，将案件派遣至住建部门处理，经住建部门调查，物业公司均按照物业服务合同提供服务。那为何仍会造成业主对物业公司的误会？究其原因是物业公司与业主沟通渠道较少，遇事不主动沟通，业主不了解物业公司应该提供什么服务。物业公司与业主本质上是属于合同关系，业主购买房地产公司售卖的商品房时，就已经签订了前期物业服务合同，合同内已明确双方权利和义务，物业公司提供的服务等级为几级，服务的内容是怎样，都已在合同中明确记载，且条例第九十条，“街道办事处对小区物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务人履行法定的义务”。如发现的确存在未履约合同义务的，会督促其按合同进行履约，如拒绝履约的，则会召开联席会议进行调解纠纷，实在调解不成功的，会告知业主可根据《物业管理条例》第三十五条规定，通过法律手段保障自身在物业管理活动中的权益不被侵犯。综上所述，对于物业纠纷问题，我国有相应法律法规保障业主、物业公司、物业使用人在物业管理活动中的合法权益。物业纠纷本质是民事纠纷，行政力量对其过多干预不利于营商环境良好发展，在此情况下需要各方的参与和监督，在矛盾发生时要了解物业服务合同中双方权利和义务，并保留对方违约证据，在接下来的社区调解纠纷或提起民事诉讼的情况下，都能为自己争得主动权来保障自身权益，同时在日常生活中业主与物业公司也要多沟通，有时候误会会造成隔阂，隔阂久了就形成了矛盾纠纷。

（二）多措并举，破解共有部分维修难题

与之反映较多的是共有部分维护问题，那何为共有部分呢？根据《民法典》第二百七十三条规定，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。共有部分又分为“共有部位”、“共有设施设备”，前者是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、架空层、避难层等；后者是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业管理区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、消防器材、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。共有部分还有一个称呼，名为“公摊部分”，共有部分取之于民，服务于民，在未过保修期前（具体保修期限请查看交房时的保修资料）的维修、更新、改造的责任和费用都由房地产开发公司承担，过了保修期后，都需要业主自行维修。为了加快维修经费提取速度和落实监管责任，我市从2010年开始实行住宅专项维修资金政策（以下简称维修资金），基本上2010年后的商品房在交房时都需要向市住宅专项维修资金管理中心缴纳维修资金，这笔钱只用于维修、更新、改造小区内的共有部分，具体如何申请应以《柳州市住宅专项维修资金管理办法》为准，只要不属于以下两种情况的，均可以提起申请：第一，先施工后拟定维修、改造、更新方案的；第二，属于人为破坏的，维修费用、养护费用应由责任人承担。但是建筑物外墙天天被日晒雨淋，小区电梯24小时运作，总会有突发情况需要紧急维修，那该怎么办呢？根据条例规定，“发生下列严重影响物业正常使用的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行紧急维修、更新、改造的，应当及时制定维修、更新、改造的方案并在物业管理区域内显着位置公告”，未过保修期的由房地产开发公司维修，过了保修期的，依据条例第八十七条有以下三种途径：第一、业主或物业公司可依据《柳州市住宅专项维修资金管理办法》第四十三条要求，进行紧急维修申请；第二、物业公司可以先行垫付紧急维修、更新、改造费用的，在工程竣工验收合格后，整理相关工程资料，按规定办理维修资金核销手续。第三、经住建部门督促相关业主或物业公司进行维修、更新、改造无效的，可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。为了让业主们的房子住得安心，多措并举旨在保障业主住房安全和住房舒适，自治区相关部门立法时可谓是煞费苦心。

（三）知己知彼，杜绝物业服务乱收费之风

物业服务行业在我国算是一个比较成熟的行业，但每年我中心都收到365bet体育_microsoft365版本_365英超内某些物业公司乱收费的投诉，要了解物业服务收费，一定要了解物业公司能收什么钱。根据我市《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》物业服务公司共能提供三种服务，对应能收取的三种服务费：第一种是特殊服务费，是指业主根据自身需求，与物业公司协商后，物业公司为业主提供特约服务而向委托的业主收取的费用；第二种是专项服务费，是指物业公司为业主提供专项服务而向该部分业主收取的服务费用。比如车辆停放服务费、装修垃圾清运费等。第三种就是我们耳熟能详的物业服务费，是指物业公司为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。以上费用中住宅小区的停车服务费属于政府定价，不得随意乱收费，而住宅小区的物业服务费呢则比较特殊，有两种情况：第一种小区业主与物业公司约定为包干制，包干制的物业服务费属于政府定价，价格严格按照我市的《柳州市住宅小区物业服务等级标准》执行，提供哪一类服务就收哪一类服务的费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或承担；第二种小区业主与物业公司约定为酬金制，酬金制的物业服务费可以按照《柳州市住宅小区物业服务等级标准》执行也可以双方自行约定，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。总的来看，不论是酬金制或包干制的物业服务费，只要向业主们收取的费用都需要进行公示，只有了解物业公司提供的服务及相应的价格后，才避免被“坑”的风险。

以上三类问题，是我中心在处理物业管理中较为常见的投诉，在新的条例施行后使有了给予业主、物业使用人、物业公司更多保障，对于一些企业或是业主此前常在物业管理活动中常钻的“空子”也得以解决。物业管理联系千家万户，事关基层社会稳定和广大居民福祉，不光需要政府部门出力，还需要多方参与共同治理，如遇到物业管理难题或者咨询物业相关法律，都可以向政府服务热线12345反映。